第六十七章：定價(jià)

　　視察過(guò)樣板房和售樓部，情況基本敲定，接下來(lái)就該籌備定價(jià)和宣傳了。

　　宣傳好說(shuō)，只要舍得砸錢(qián)，廣告就能做的鋪天蓋地。

　　定價(jià)就有點(diǎn)燒腦了，價(jià)錢(qián)高了影響銷(xiāo)售，價(jià)錢(qián)低了又容易虧本，尤其樓盤(pán)還在郊區(qū)，定價(jià)更得慎重。

　　王流索性把公司的頭頭腦腦都召集了起來(lái)，開(kāi)了場(chǎng)會(huì)，群策群力。

　　會(huì)議室里。

　　王流掃了眼眾人，拋下議題道：“馬上要開(kāi)盤(pán)，定價(jià)得先敲定，有什么想法，大家暢所欲言吧?！?p>　　“樓盤(pán)在郊區(qū)，周邊房?jī)r(jià)大致在一千一二，別墅兩千七八，要想不影響銷(xiāo)售，我們的定價(jià)也得在這個(gè)區(qū)間，但是我們每平的成本就要1050左右，別墅還要更高一點(diǎn)，所以……

　　我建議我們的定價(jià)最好定成高層每平1200，別墅每平兩千八，有盈利，價(jià)錢(qián)也不會(huì)超過(guò)周邊平均線，影響客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望?！?p>　　楊凱掃了眼眾人，第一個(gè)發(fā)了言。

　　作為分公司創(chuàng)始人之一，他也算是公司骨干，目前任辦公室經(jīng)理，負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理和經(jīng)營(yíng)，以及公司上下溝通、左右協(xié)調(diào)，情況他最熟。

　　其他人紛紛點(diǎn)頭，這是老成之言，分析的很中肯。

　　吳輝卻皺了皺眉：“別墅定在兩千八沒(méi)問(wèn)題，但是高層只定1200，每平才賺150塊，毛利率只有14.2%，盈利空間太少了吧？

　　其它樓盤(pán)只定一千一二，是因?yàn)榈囟尾缓?，樓盤(pán)也不出奇。

　　但是我們的樓盤(pán)可不一樣，有別墅，小區(qū)整體環(huán)境大有改善，高低搭配，也充分照顧到了高層的采光，總體比其它樓盤(pán)少說(shuō)也能高出一個(gè)檔次，每平1200的定價(jià)有點(diǎn)太保守了，依我看，每平定成1250，甚至1300也沒(méi)問(wèn)題?！?p>　　他是做工程的，對(duì)設(shè)計(jì)信心十足。

　　王志新贊同道：“老吳說(shuō)的對(duì)，咱們的樓盤(pán)在這擺著，設(shè)計(jì)比其它盤(pán)新穎，定價(jià)高出點(diǎn)平均線也無(wú)所謂，定價(jià)高了，顯示出我們的與眾不同，說(shuō)不定客戶(hù)還更買(mǎi)賬呢?！?p>　　他起點(diǎn)雖然低，但是人不傻，也勤奮，被王流領(lǐng)進(jìn)了這一行，這段時(shí)間也一直在努力學(xué)習(xí)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)里的門(mén)門(mén)道道，基本都懂了。

　　齊再興不以為然道：“咱們樓盤(pán)新穎歸新穎，但是客戶(hù)買(mǎi)不買(mǎi)賬還不知道呢，相對(duì)來(lái)說(shuō)，還是價(jià)錢(qián)最實(shí)在。

　　定價(jià)如果超過(guò)平均線，地段都一樣，其它盤(pán)的房子賣(mài)的比我們便宜，哪怕每平只便宜50塊，一套房子下來(lái)，少說(shuō)也能省個(gè)大幾千，不算少了，有便宜的能買(mǎi)，人家為什么要來(lái)買(mǎi)我們貴的房子？

　　從銷(xiāo)售角度來(lái)講，我認(rèn)為還是1200的定價(jià)比較合理。”

　　梁月附和道：“有道理，這是公司第一個(gè)項(xiàng)目，還是借債在開(kāi)發(fā)，財(cái)務(wù)壓力比較大，目前最重要的是回籠資金，我認(rèn)識(shí)可以適當(dāng)犧牲掉一部分利潤(rùn)?！?p>　　這是公司招來(lái)的財(cái)務(wù)總監(jiān)，觀點(diǎn)很明確，賺錢(qián)在其次，回籠資金才是前提。

　　意見(jiàn)出現(xiàn)分化，兩邊各執(zhí)一詞，互不相讓?zhuān)劭匆称饋?lái)。

　　王流敲敲桌子，出聲道：“意見(jiàn)我都聽(tīng)了，說(shuō)的都不錯(cuò)，盈利要有，但是銷(xiāo)售也要考慮到，別墅定價(jià)兩千八都沒(méi)意見(jiàn)，現(xiàn)在有分歧的只是高層?！?p>　　眾人紛紛點(diǎn)頭。

　　王流繼續(xù)道：“梁總監(jiān)說(shuō)的很有道理，這是公司第一個(gè)項(xiàng)目，最重要的是回籠資金，得更側(cè)重一下銷(xiāo)售，想讓人買(mǎi)，說(shuō)一千道一萬(wàn)，便宜才是關(guān)鍵，所以，高層的定價(jià)就定在每平……1100吧。”

　　1100？

　　會(huì)議室里安靜了一瞬，所有人面面相覷。

　　吳輝遲疑道：“1100會(huì)不會(huì)太便宜了？1200都沒(méi)什么盈利，定1100……跟白送有什么區(qū)別？”

　　“是啊?！睏顒P深以為然，摒棄分歧，果斷跟吳輝站在了統(tǒng)一戰(zhàn)線。

　　齊再興也一臉吃驚，站在他的角度，側(cè)重銷(xiāo)售自然好，但問(wèn)題是……這哪是側(cè)重，這分明是梭哈了啊。

　　“盈利還是有的?！蓖趿鲯吡搜郾娙?，他們的想法，他自然明白。

　　“容積率從1.8提升到了2，核算到每平的成本也從1150降到了1050，每平定價(jià)1100，這不是還有50塊盈利嗎？

　　而且，這只是高層，想盈利不是還有別墅嗎？

　　都是鋼筋水泥造的，成本都差不多，就算別墅建造品質(zhì)要高一些，成本略有提升，也高不了太多，但是兩千八的售價(jià)，比高層高的可不是一星半點(diǎn)，這塊的利潤(rùn)還不夠嗎？

　　我最后再?gòu)?qiáng)調(diào)一句，目前只是一期開(kāi)發(fā)，后面還有二期、三期，現(xiàn)在盈利不是目的，回籠資金才是當(dāng)務(wù)之急。

　　有了現(xiàn)金流我們才能持續(xù)開(kāi)發(fā)下一期，或者接新項(xiàng)目另起爐灶。

　　所以，目前最重要的任務(wù)是把房子順利賣(mài)出去，一回籠資金，二也給我們樓盤(pán)聚攏一下人氣。

　　住的人多了，二期、三期才更好賣(mài)，想盈利，完全可以從二期三期找回來(lái)。

　　所以，我們不僅要在定價(jià)上有優(yōu)勢(shì)，還要加送福利，現(xiàn)在交房交的都是毛坯房，我們加加碼，精裝修交房，把拎包入住的概念給我打出去?！?p>　　這才是王流的真實(shí)目的，一期開(kāi)發(fā)賺多賺少不重要，回籠資金、聚攏人氣才是關(guān)鍵。

　　有了錢(qián)他才能滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，有了人氣二期三期才更好賣(mài)。

　　如果一期銷(xiāo)售就遇冷，小區(qū)成了鬼城，那二期三期誰(shuí)還買(mǎi)？

　　其實(shí)想法他開(kāi)會(huì)之前就已經(jīng)想好了，他是老板，完全可以搞一言堂，直接拍板做決定。

　　但是公司想發(fā)展壯大，光靠他自己可不行，得給其他人一個(gè)表達(dá)的渠道，達(dá)成共識(shí)，上下一心，擰成一股繩，干起活來(lái)才能事半功倍。

　　能混到高層，眾人都不傻，王流說(shuō)的稍一尋思就想通了，分清利弊，眾人紛紛點(diǎn)頭。

　　“王總說(shuō)得對(duì)，目光確實(shí)得放長(zhǎng)遠(yuǎn)點(diǎn)，高層定價(jià)1100，我贊同?！睏顒P第一個(gè)開(kāi)了口。

　　吳輝緊隨其后：“我也贊同，一期先把資金和人氣搞定，等二期三期再把利潤(rùn)做上去?！?p>　　其他人也紛紛發(fā)言，全部表示認(rèn)同。

　　“既然都沒(méi)意見(jiàn)，那售價(jià)就這么定了?！蓖趿鲯吡搜郾娙?，最終拍了板，又吩咐道：

　　“吳工，你盡快去房管局備一下價(jià)，楊凱，宣傳的事就交給你了，廣告抓緊時(shí)間做起來(lái)，其他人全力配合，公司第一個(gè)項(xiàng)目，我們通力協(xié)作，一定打響這第一炮?！?p>　　眾人齊聲應(yīng)和：“明白?！?p>