鶴云天想全方位的了解和掌握關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)方面的知識。便與夏雨萌商定在她父親房地產(chǎn)公司里的主要部門學(xué)習(xí)和歷練。
在夏雨萌的安排下，鶴云天學(xué)習(xí)的第一站是房產(chǎn)公司銷售部。
鶴云天認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)，如何開發(fā)，如何定位。首當(dāng)其沖的要先了解客戶需求，把握客戶心理，從客戶需要出發(fā)。
鶴云天這樣做的目的就是通過銷售部掌握和分析潛在客戶的消費(fèi)能力，消費(fèi)階層，年齡比例，戶型要求以及客戶心理所承受的市場價(jià)位。
鶴云天在銷售部一方面積極接觸客戶，跟消費(fèi)者談心交心。另一方面，時(shí)常向銷售部經(jīng)理、員工虛心請教，借鑒經(jīng)驗(yàn)。通過個(gè)人不懈努力，鶴云天用了一個(gè)月的時(shí)間，基本掌握了所自己需要的行情數(shù)據(jù)。
房地產(chǎn)行業(yè)從產(chǎn)生以來一直是備受關(guān)注的行業(yè)，影響房地產(chǎn)行業(yè)的基本要素主要有三個(gè)方面。
一是地段要素
房地產(chǎn)在當(dāng)前城市所處的位置，周邊配套盡量齊全完善，位于人流量比較大的區(qū)域。
二是時(shí)機(jī)要素
進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，需要抓住時(shí)機(jī)，將房產(chǎn)以最大利潤出售。
三是質(zhì)量要素
房地產(chǎn)商需要特別注重樓房的優(yōu)缺點(diǎn)，以及所選物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞。
基于上面幾個(gè)要素，第二站，鶴云天去了策劃部。
房地產(chǎn)行業(yè)有一句話，項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行！
古人云：兵馬未動(dòng)，糧草先行；對于房地產(chǎn)開發(fā)而言；應(yīng)該是項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行。即應(yīng)該做好項(xiàng)目策劃，就項(xiàng)目策劃簡單而言是要搞清楚以下幾個(gè)方面：
誰是我們的客戶？我們的客戶喜歡什么樣的產(chǎn)品，我們的產(chǎn)品做成什么樣的特點(diǎn)，商業(yè)怎么做？住宅怎么做？配套怎么做？商業(yè)和住宅的比例怎么樣？住宅戶型的比例和面積分配怎么樣？項(xiàng)目的風(fēng)格做成什么樣子？項(xiàng)目的景觀應(yīng)該滿足什么人群的需要？
而這些選擇都需要一個(gè)為什么這么做的理由??！
這些問題無論有意或者無意都會(huì)要回答，不管是通過專門的流程來回答，或者拍腦袋來回答。只是說如果拍腦袋，那么犯錯(cuò)誤的可能性更加大，地塊也無法發(fā)揮最大的價(jià)值所在。而如果在下結(jié)論以前，如果進(jìn)行全面的調(diào)研與市場分析，項(xiàng)目產(chǎn)品的探索性研究，結(jié)論加以科學(xué)的論證，必然會(huì)大大減少失誤的可能性，確保地塊的價(jià)值得到最大程度的提升！
我們需要回答這些基礎(chǔ)問題的重點(diǎn)在于：
在設(shè)計(jì)之前或者設(shè)計(jì)開始的同時(shí)，需要對項(xiàng)目做一個(gè)精確的定位。定位是一個(gè)項(xiàng)目開篇重要的核心點(diǎn)。在于回答我們是什么，誰是我們的客戶！
定位做好了，項(xiàng)目的銷售就做好了80％。
經(jīng)過一段時(shí)間的鍛煉和深入學(xué)習(xí)，鶴云天根據(jù)自己的理解以文字版的形式發(fā)給了夏雨萌。得到了夏雨萌的稱贊。
凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢！
項(xiàng)目啟動(dòng)之前，如果能夠事先做一些計(jì)劃，訂一些目標(biāo)，一定會(huì)對工作的開展有百益而無一害。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的計(jì)劃包括項(xiàng)目的整體開發(fā)計(jì)劃，項(xiàng)目的資金預(yù)算運(yùn)作計(jì)劃，項(xiàng)目的整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，項(xiàng)目整體的工程，營銷等各個(gè)部門的工作計(jì)劃。
在項(xiàng)目準(zhǔn)備啟動(dòng)的時(shí)候，房地產(chǎn)公司對項(xiàng)目的整體有一個(gè)比較詳細(xì)的預(yù)算和預(yù)估。
每一個(gè)部門負(fù)責(zé)人對屬于自己部門的分內(nèi)工作，都需要提前探討，作出詳細(xì)的計(jì)劃，計(jì)劃經(jīng)過多輪的會(huì)議和探討最終確定。而每一個(gè)項(xiàng)目的這種計(jì)劃和探討，是一種經(jīng)驗(yàn)的碰撞，理論的升華，通過圓桌會(huì)議的形式，形成興旺房地產(chǎn)公司的積累，而就是這種形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步驟。
鶴云天第三站去了設(shè)計(jì)部。
有句話說，地產(chǎn)開發(fā)，設(shè)計(jì)重中重！
對于房地產(chǎn)開發(fā)，房子就是產(chǎn)品，而產(chǎn)品是設(shè)計(jì)出來的，開發(fā)的先決條件好，即使市場不好，留下來的房子要全部是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。設(shè)計(jì)要解決的問題很多，成本控制就在設(shè)計(jì)階段可以解決85％。
首先，設(shè)計(jì)需要貫徹定位的意圖，建筑方案中平面布局以及外觀造型，建筑用材的選擇。
其次，是結(jié)構(gòu)方案的確定，從基礎(chǔ)的形式，到鋼筋混凝土的含量；最后到整體的水電體系，所有的設(shè)備，材料選型，在設(shè)計(jì)階段一定要完整考慮，選擇最佳的方案，并且融入整體設(shè)計(jì)過程中，確保所有的大問題在設(shè)計(jì)階段解決，95％的小問題在施工過程中也能夠解決。
設(shè)計(jì)做好了，工程成本控制就成功了85％！
上述的總結(jié)，鶴云天十分滿意，筆記本上記錄的更加詳細(xì)。
第四站，鶴云天去了預(yù)算部。
控制成本，全面預(yù)算！
在項(xiàng)目的整體計(jì)劃中，控制成本是工程管理過程的一個(gè)重點(diǎn)所在，那么成本控制的關(guān)鍵并不完全在于成本部和工程部，而是在全員的成本控制，在項(xiàng)目整體計(jì)劃中，我們應(yīng)該可以提前做好全面的預(yù)算，工程有一個(gè)細(xì)致的預(yù)算，從圖紙到材料設(shè)備采購，提前計(jì)劃，提前討論；
不但工程需要有全面完整的預(yù)算，營銷也有一個(gè)全面細(xì)致的預(yù)算；財(cái)務(wù)也有一個(gè)全面的預(yù)算，對外報(bào)建關(guān)系協(xié)調(diào)也有一個(gè)全面的預(yù)算，所有這些預(yù)算都是成本組成，這需要全面的成本核算體系，在項(xiàng)目開始以前，公司應(yīng)該將團(tuán)隊(duì)職責(zé)分配好，然后對整體預(yù)算進(jìn)行核實(shí)，并且在項(xiàng)目的整體開發(fā)過程中，忠實(shí)執(zhí)行預(yù)算制度，當(dāng)然這些預(yù)算可能會(huì)有調(diào)整，比如3個(gè)月或者6個(gè)月審核一次，看預(yù)算中哪些超越了，哪些節(jié)約了，通過一兩個(gè)項(xiàng)目是控制成本能力能夠得到提升，這正式開發(fā)水平的體現(xiàn)。預(yù)算部涉及各個(gè)層面，少有疏忽，必然會(huì)造成成本增加或者資源浪費(fèi)。
當(dāng)鶴云天與夏雨萌講述他的所得所獲時(shí)，夏雨萌都被鶴云天的學(xué)習(xí)能力，領(lǐng)悟能力驚詫了。暗暗為自己遇到鶴云天而心花怒放。
鶴云天最后一站去了工程部。
工程部類似于部隊(duì)的戰(zhàn)斗單元，是沖鋒作戰(zhàn)的具體單位。項(xiàng)目的實(shí)施，建設(shè)，日常的管理，離不開嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾眢w系，離不開事無巨細(xì)的管理制度，更離不開作風(fēng)硬朗的執(zhí)行力。
項(xiàng)目管理，流程優(yōu)先。萬丈高樓平地起，輝煌只能靠自己，非常適合工程部門的敬業(yè)精神，離不開工程部門的條理清晰，更離不開工程部門的責(zé)任心。
時(shí)間的腳步，總是在忙碌中被忽略。時(shí)間的影子，總是在不經(jīng)意間擦身而過。
不知不覺中已是半年時(shí)間。在這半年的時(shí)間里，鶴云天猶如上緊了發(fā)條的時(shí)鐘，滴滴答答的忙碌著……
猶如一位參加高考的學(xué)生，鶴云天孜孜不倦地學(xué)習(xí)每一節(jié)新知識，新內(nèi)容。遇到不懂的，虛心請教，謙虛做人。遇到不把握的查手機(jī)，查電腦，查資料。一年下來，鶴云天熟練掌握了房產(chǎn)開發(fā)需要的基本知識。
鶴云天的時(shí)間是充實(shí)而忙碌的。白天在公司工作，晚上只要不和夏雨萌在一起的話，一有時(shí)間就上網(wǎng)查閱國內(nèi)外，港澳臺等有名的房產(chǎn)開發(fā)的資料。結(jié)合他們所處的那個(gè)年代，所處的那個(gè)環(huán)境，一方面分析它們的成功經(jīng)驗(yàn)，另一方面也找尋它們不足的地方，失敗的投資。
鶴云天成長的速度讓夏雨萌非常震驚。在房產(chǎn)開發(fā)方面，鶴云天談起來幾乎是滔滔不絕。
不管是引經(jīng)據(jù)典也好，不管是旁征博引也罷。鶴云天的才識和心得體會(huì)，都能令坐在鶴云天對面的夏雨萌為之贊嘆。
鶴云天所講的，既有前人的知識，又有自己的見解。每一段話，每一個(gè)觀點(diǎn)，無不體現(xiàn)了鶴云天為之付出的一切努力，無不體現(xiàn)了鶴云天為之認(rèn)真的思考過，精心的準(zhǔn)備過。
夏雨萌心中暗暗歡喜，她沒有看錯(cuò)人，鶴云才是她的真命天子