深圳新政發(fā)布的第二天，即2月9日，黃中豪的好朋友住宅建設(shè)部專家、SZ市房地產(chǎn)和建設(shè)發(fā)展研究中心主任李博士代表官方，對昨日SZ市住建局發(fā)布的關(guān)于《SZ市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手房住房成交價格發(fā)布機(jī)制的通知》，簡稱《二手房指導(dǎo)價格》中的4000個小區(qū)的二手房指導(dǎo)價的形成進(jìn)行了詳細(xì)解讀。
李博士稱，這4000個小區(qū)二手房指導(dǎo)價格的形成，是以深圳近一年來二手房網(wǎng)簽的價格為基礎(chǔ)的，再經(jīng)過調(diào)查實(shí)際成交價格，最后通過綜合分析評估和測算形成的。
在這4000個小區(qū)里，有62%的二手樓盤價格基本和近一年的網(wǎng)簽價格一致，有10%的樓盤在過去一年沒有成交價格，另外28%的二手樓盤的市場價格已經(jīng)嚴(yán)重偏離參考價格。
這些嚴(yán)重偏離的樓盤主要集中分布在南山、福田、寶安的寶中等熱點(diǎn)熱門區(qū)域，據(jù)他們判斷，這些樓盤中，存在嚴(yán)重的價格虛高和投機(jī)炒作的成份。
李博士表示此次出臺的政策，重點(diǎn)打擊的也就是這些不正常的局部區(qū)域。
李博士還表示這次發(fā)布的二手房指導(dǎo)價的目的是為了落實(shí)國家一直提倡的“房住不炒”政策，現(xiàn)在市場上的二手房價格，熱點(diǎn)樓盤的波動價格太大，有很多泡沫，這會嚴(yán)重誤導(dǎo)購房者們的心里預(yù)期，根本不利于市場的公平和公正交易，也不利于整個社會的和諧良性發(fā)展。
李博士說深圳這次官方權(quán)威發(fā)布的二手房指導(dǎo)價格，在國內(nèi)是首次，也會帶來很多好處。
首先它可以很好的解決一、二手房價格倒掛的問題，讓中介給出合理的掛牌價格。其次是可以引導(dǎo)商業(yè)銀行發(fā)放貸款，降低杠桿作用，防范金融不良風(fēng)險。兩個好處對抑制房價快速上漲、促進(jìn)市場理性交易、穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場向健康方向發(fā)展有著很好的調(diào)節(jié)作用。
“李博士的解讀出來了，你們怎么看，請大家一一談下自己的見解?！?p> 第二天下午5點(diǎn)，黃中豪親自主持中豪方地產(chǎn)的微信高管群會議。早在老板沒有發(fā)言之前，大家都已經(jīng)停止了手頭上的工作事務(wù)，拿起手機(jī)或者登上微信電腦版，坐等老板開場。
“黃總，我先來講幾句。”肖麗主動請纓發(fā)言。
“好，肖總，你講，不要怕說錯，大膽分析。”黃中豪鼓勵肖麗。
“黃總，這次政策我覺得受影響最大的是我們?nèi)壥袌龅哪仙胶蛯毎矃^(qū)域市場，尤其是深圳灣片區(qū)的這些高端豪宅樓盤，很多報盤的價格跟評估價相比，可以說是直接腰斬50%，甚至更多。相比歷史發(fā)布的政策，這個政策最狠，對二手樓市的影響也是史無前例的?！?p> “肖總，你舉幾個二手樓盤案例來說，這樣大家更清晰?！睆?zhí)炷炔辶艘痪洌肼牭絹碜詫?shí)際的影響。
“好的，張總。首先，我們這個片區(qū)有幾個樓盤因?yàn)橄∪保热绺蹫橙A府，它們的放盤量特別少，而這些少量放盤的單位，以往二手報價都是在30-40萬元之間，現(xiàn)在指導(dǎo)價格出來，才12萬元，所以腰斬了60%以上。那么這勢必會導(dǎo)致準(zhǔn)備賣房的業(yè)主們，收回要出售的房子改為長期出租。”
“那這些之前報30萬的業(yè)主們現(xiàn)在撤盤了嗎？”張?zhí)炷汝P(guān)心結(jié)果，接著問。
“全部收回，暫時不賣了，二手放盤減少，導(dǎo)致之前很多想買此片區(qū)的客戶們想買也買不到了。”
“確實(shí)如此?！毙悰]有理會群里其它人發(fā)出的文字，繼續(xù)往下講。
“我再給大家說下深圳灣這邊的買家情況，他們可能跟別的區(qū)域購房人群不一樣?！毙惱^續(xù)講。
“有什么不一樣？”群里的人很好奇，尤其是不了解三級市場的二級市場同事們。
“購買其它區(qū)域房產(chǎn)的人，很多是剛需，基本是以貸款為主，而經(jīng)過我們這兩年的調(diào)查統(tǒng)計，購買深圳灣片區(qū)二手房中有80%的客戶是不用貸款的。
在深圳灣幾個店鋪?zhàn)罱肽甑某山挥涗浿?，我們發(fā)現(xiàn)購買30萬元左右單價的客戶們大多是富二代、富三代群體，兼有少量的靠直播帶貨起家的網(wǎng)紅們，他們因?yàn)殄X來得快而容易，所以在他們的心里，只要是有供需，管你什么價格，都會去買?！?p> “不會吧，幾千萬都一次性付款？”群里人聽到肖麗的分析，有些似乎不相信，有些是相信后發(fā)展感嘆。
“這也是深圳灣片區(qū)為何一直不斷漲價的緣由之一，因?yàn)榇说囟卧缫呀?jīng)成為全國最昂貴的網(wǎng)紅居住地段。很多90-2000后的以住在這個地段為榮，哪怕只買80平米，他們也算是擠進(jìn)來了。所以深圳灣地段即使再貴，也從來是不缺買家的，這里的客戶群是來自全國乃至全世界的?！?p> “現(xiàn)在的現(xiàn)狀是很多業(yè)主想賣房，但在成交價格偏離指導(dǎo)價后，他們害怕偷偷的以原價賣，會被投訴查封房產(chǎn)?！?p> “肖麗說的是事實(shí)，她的擔(dān)心的其實(shí)也是我們擔(dān)心的?！比豪锊粩嘤腥嘶貜?fù)留言。
“肖總說的顧慮，我們都理解，但是我們也可以把眼光放得更遠(yuǎn)些?！睆?zhí)炷冉舆^肖麗的話題。
“首先我們先放下深圳灣以及寶中區(qū)域，讓其它店鋪重點(diǎn)推薦一些與指導(dǎo)價格偏差不大，又容易洽談的剛需樓盤，這些樓盤總價不高，更容易成交。就短期來說，這些區(qū)域因?yàn)榭們r低，我們收的傭金可能比較少，但只要數(shù)量上來了，一樣不會影響銷售員和公司的總營收的。”
針對肖麗的擔(dān)憂，張?zhí)炷日f出她的觀點(diǎn)，這讓有點(diǎn)迷茫的肖麗眼前一亮，她甚至在心里贊嘆，姜還是老的辣。
“張總的指導(dǎo)方向是對的，肖總，你可以系統(tǒng)的梳理出全深圳剛需二手房的總數(shù)量，然后從中再挑選出那些與指導(dǎo)價格偏差不大，偏差集中在1-2萬元之間的房子。這些房子原本報價就有點(diǎn)浮高，現(xiàn)在往下調(diào)點(diǎn)也是合理，所以它們是不受影響，最容易成交的?！备笨偨?jīng)理顧佳彤接著補(bǔ)充。
“好，就按你們?nèi)焕峡偟南敕ㄏ茸?，后面密切關(guān)注市場動態(tài)，再靈活機(jī)動改變策略?！秉S中豪表示贊同。
“下面進(jìn)入第二個環(huán)節(jié)，請各區(qū)域的二級市場負(fù)責(zé)人匯報下，昨天會后讓你們動手調(diào)查的新政對新樓盤購買客戶們的影響調(diào)查報告……”
張?zhí)炷冉舆^黃中豪的話，進(jìn)入會議的下一個流程。她在群里剛說完，各區(qū)域的負(fù)責(zé)人開始一一匯報。
晚上7點(diǎn)，這場微信群會議終于結(jié)束。
一夜后，第3天，即2月10日，她又迎來了二級市場銷售總結(jié)會議。作為代理公司來說，各種會議是沒完沒了的，除了自己公司的會議，幾個老總每周還要分別出席合作項目方的開發(fā)公司的例會。
長期下來，大家也習(xí)慣了，要是有一天沒有會，那就是幸福的了。
2020年因?yàn)橐咔橐蛩?，中豪方地產(chǎn)要求公司所有的會議能用騰訊視頻開，就盡量用。如果非得要去樓盤現(xiàn)場開，那也只能是小范圍的，開會人數(shù)一次性也不能超過30個，開會期間所有參會人員必須全部戴上口罩。
“所有人在10分鐘內(nèi)進(jìn)入會議室，再次重復(fù)下，本次會議的房間號是……”此刻是上午，田鑫作為本次會議的召集人，昨晚就已經(jīng)在公司二級市場微信總?cè)豪铮紩h室房間號碼。今天早上她怕被刷屏，再次發(fā)了一遍。
發(fā)完后，很多人快速加入會議室房間，張?zhí)炷纫苍?點(diǎn)前準(zhǔn)時登錄進(jìn)去。
“所有人都進(jìn)來了，現(xiàn)在我宣布本周銷售總結(jié)會議開始，下面先請張總發(fā)言?！?點(diǎn)整，田鑫宣布會議開始。
二級市場的銷售總結(jié)會議黃中豪是不參加的，所以張?zhí)炷人闶潜敬螘h的最高領(lǐng)導(dǎo)。
“時間緊急，今日大家都長話短說，挑重點(diǎn)發(fā)言。顧總，你先匯報下本周項目組銷售總體情況，后面各樓盤的現(xiàn)場銷售經(jīng)理發(fā)言，重點(diǎn)講述本月能沖刺的預(yù)估數(shù)量。你們?nèi)恐v完，我做最后總結(jié)發(fā)言?！睆?zhí)炷仍谔秭蔚脑捊Y(jié)束后，打開語音麥克風(fēng)，一口氣講完。
“好的，張總，那我現(xiàn)在開始了?！?p> “我們現(xiàn)在駐場獨(dú)家銷售的新盤一共有16個，與開發(fā)商聯(lián)合銷售的新盤有3個。其中獨(dú)家銷售的16個新盤上周一共成交308套，銷售總額為……所有新盤上周一共成交數(shù)據(jù)為……”
顧佳彤的發(fā)言很快結(jié)束，她歸納的是總數(shù)字，從這個總數(shù)字里，張?zhí)炷瓤梢耘袛喙疽恢艿挠卸嗌?，這是她作為總經(jīng)理最需要確切了解的數(shù)字。
作為一個持續(xù)成長的房地產(chǎn)代理公司，中豪方地產(chǎn)需要不斷增長的利潤空間，這樣才能養(yǎng)活幾千名員工，壯大公司規(guī)模。
2020年上半年因?yàn)槭艿揭咔橛绊?，中豪方地產(chǎn)的銷售額僅為2019年上半年的一半，后來全公司奮進(jìn)，抓住了9-12月的金九銀十購房黃金時間，迅速沖到公司年初制定的目標(biāo)，利潤甚至超越了2019年。
“下面請各個銷售現(xiàn)場的駐場經(jīng)理發(fā)言，首先是南山區(qū)“天域項目組”經(jīng)理發(fā)言……”田鑫在顧佳彤發(fā)言結(jié)束后，繼續(xù)主持會議。
張?zhí)炷嚷牭煤苷J(rèn)真，邊聽還邊在筆記本上記錄著關(guān)鍵的數(shù)字和后期需要加速的地方，會議最后她需要用這些數(shù)據(jù)來給他們制定下周目標(biāo)。
會議持續(xù)了3個小時，于上午12點(diǎn)準(zhǔn)時結(jié)束。
會議結(jié)束，老板黃中豪看了上報的銷售數(shù)據(jù)，并不是很滿意。
黃中豪指示公司代理的公寓中有3個項目從2019年就開始銷售，但至今還沒有售罄。所以他們要想盡一切手段和方法在2021年上半年清盤。
老板下了死命令，張?zhí)炷绕惹行枰?lián)系那3家公司負(fù)責(zé)營銷的總經(jīng)理們商談，到底是直接降價還是采用其它促銷手段，目標(biāo)就是盡快清盤。
在深圳，公寓跟住宅產(chǎn)品相比，一直是被嫌棄的對象。
究其原因，首先是因?yàn)榇蠖鄶?shù)公寓產(chǎn)品不帶學(xué)位，購房者買來后，他們的孩子根本沒有學(xué)位入學(xué)。
其次是早期公寓產(chǎn)品大多沒有燃?xì)馔ǖ赖扰涮自O(shè)備，家庭居住不現(xiàn)實(shí)。
再次是公寓產(chǎn)品大多是獨(dú)立的一棟或者幾棟，沒有花園社區(qū)，即使有，其配套的園林綠化設(shè)施也很少。
最后一個原因，也是根本原因，那就是自2015年開始，深圳的住宅價格普遍翻了一倍，而公寓產(chǎn)品的漲幅有限，平均漲幅30%不到。
因此在上述因素之下，即使公寓的租金略高于住宅，但投資增值回報卻遠(yuǎn)低于住宅的真實(shí)數(shù)據(jù)下，公寓一直處于滯銷狀態(tài)。
就是各大代理公司的銷售經(jīng)理和銷售員，要是被抽中調(diào)到公寓銷售現(xiàn)場，他們也會抱怨著不想去。很多銷售員即使去賣公寓，也在工作一段時間后，就會打申請報告想調(diào)離，如果調(diào)離不了，他們就選擇離職，然后去其他公司代理的住宅項目應(yīng)聘。
張?zhí)炷泉?dú)自去踩盤，了解市場的時候，經(jīng)常會在其它公司代理的樓盤現(xiàn)場看到一些熟悉的面孔。那些臉孔看到她，會立刻稱呼她為張總，而她也只能是想起部分人的名字，大多數(shù)人都是不認(rèn)識，僅僅面熟而已。
房地產(chǎn)行業(yè)中的銷售員們流動性很高，這也是由行業(yè)的特性決定的。