深圳新政發(fā)布的第二天，即2月9日，黃中豪的好朋友住宅建設(shè)部專家、SZ市房地產(chǎn)和建設(shè)發(fā)展研究中心主任李博士代表官方，對(duì)昨日SZ市住建局發(fā)布的關(guān)于《SZ市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手房住房成交價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，簡(jiǎn)稱《二手房指導(dǎo)價(jià)格》中的4000個(gè)小區(qū)的二手房指導(dǎo)價(jià)的形成進(jìn)行了詳細(xì)解讀。
李博士稱，這4000個(gè)小區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)格的形成，是以深圳近一年來(lái)二手房網(wǎng)簽的價(jià)格為基礎(chǔ)的，再經(jīng)過(guò)調(diào)查實(shí)際成交價(jià)格，最后通過(guò)綜合分析評(píng)估和測(cè)算形成的。
在這4000個(gè)小區(qū)里，有62%的二手樓盤價(jià)格基本和近一年的網(wǎng)簽價(jià)格一致，有10%的樓盤在過(guò)去一年沒(méi)有成交價(jià)格，另外28%的二手樓盤的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重偏離參考價(jià)格。
這些嚴(yán)重偏離的樓盤主要集中分布在南山、福田、寶安的寶中等熱點(diǎn)熱門區(qū)域，據(jù)他們判斷，這些樓盤中，存在嚴(yán)重的價(jià)格虛高和投機(jī)炒作的成份。
李博士表示此次出臺(tái)的政策，重點(diǎn)打擊的也就是這些不正常的局部區(qū)域。
李博士還表示這次發(fā)布的二手房指導(dǎo)價(jià)的目的是為了落實(shí)國(guó)家一直提倡的“房住不炒”政策，現(xiàn)在市場(chǎng)上的二手房?jī)r(jià)格，熱點(diǎn)樓盤的波動(dòng)價(jià)格太大，有很多泡沫，這會(huì)嚴(yán)重誤導(dǎo)購(gòu)房者們的心里預(yù)期，根本不利于市場(chǎng)的公平和公正交易，也不利于整個(gè)社會(huì)的和諧良性發(fā)展。
李博士說(shuō)深圳這次官方權(quán)威發(fā)布的二手房指導(dǎo)價(jià)格，在國(guó)內(nèi)是首次，也會(huì)帶來(lái)很多好處。
首先它可以很好的解決一、二手房?jī)r(jià)格倒掛的問(wèn)題，讓中介給出合理的掛牌價(jià)格。其次是可以引導(dǎo)商業(yè)銀行發(fā)放貸款，降低杠桿作用，防范金融不良風(fēng)險(xiǎn)。兩個(gè)好處對(duì)抑制房?jī)r(jià)快速上漲、促進(jìn)市場(chǎng)理性交易、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)向健康方向發(fā)展有著很好的調(diào)節(jié)作用。
“李博士的解讀出來(lái)了，你們?cè)趺纯?，?qǐng)大家一一談下自己的見(jiàn)解?！?p> 第二天下午5點(diǎn)，黃中豪親自主持中豪方地產(chǎn)的微信高管群會(huì)議。早在老板沒(méi)有發(fā)言之前，大家都已經(jīng)停止了手頭上的工作事務(wù)，拿起手機(jī)或者登上微信電腦版，坐等老板開場(chǎng)。
“黃總，我先來(lái)講幾句?！毙愔鲃?dòng)請(qǐng)纓發(fā)言。
“好，肖總，你講，不要怕說(shuō)錯(cuò)，大膽分析。”黃中豪鼓勵(lì)肖麗。
“黃總，這次政策我覺(jué)得受影響最大的是我們?nèi)?jí)市場(chǎng)的南山和寶安區(qū)域市場(chǎng)，尤其是深圳灣片區(qū)的這些高端豪宅樓盤，很多報(bào)盤的價(jià)格跟評(píng)估價(jià)相比，可以說(shuō)是直接腰斬50%，甚至更多。相比歷史發(fā)布的政策，這個(gè)政策最狠，對(duì)二手樓市的影響也是史無(wú)前例的。”
“肖總，你舉幾個(gè)二手樓盤案例來(lái)說(shuō)，這樣大家更清晰。”張?zhí)炷炔辶艘痪?，她更想?tīng)到來(lái)自實(shí)際的影響。
“好的，張總。首先，我們這個(gè)片區(qū)有幾個(gè)樓盤因?yàn)橄∪?，比如港灣華府，它們的放盤量特別少，而這些少量放盤的單位，以往二手報(bào)價(jià)都是在30-40萬(wàn)元之間，現(xiàn)在指導(dǎo)價(jià)格出來(lái)，才12萬(wàn)元，所以腰斬了60%以上。那么這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致準(zhǔn)備賣房的業(yè)主們，收回要出售的房子改為長(zhǎng)期出租?！?p> “那這些之前報(bào)30萬(wàn)的業(yè)主們現(xiàn)在撤盤了嗎？”張?zhí)炷汝P(guān)心結(jié)果，接著問(wèn)。
“全部收回，暫時(shí)不賣了，二手放盤減少，導(dǎo)致之前很多想買此片區(qū)的客戶們想買也買不到了?！?p> “確實(shí)如此?！毙悰](méi)有理會(huì)群里其它人發(fā)出的文字，繼續(xù)往下講。
“我再給大家說(shuō)下深圳灣這邊的買家情況，他們可能跟別的區(qū)域購(gòu)房人群不一樣?！毙惱^續(xù)講。
“有什么不一樣？”群里的人很好奇，尤其是不了解三級(jí)市場(chǎng)的二級(jí)市場(chǎng)同事們。
“購(gòu)買其它區(qū)域房產(chǎn)的人，很多是剛需，基本是以貸款為主，而經(jīng)過(guò)我們這兩年的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，購(gòu)買深圳灣片區(qū)二手房中有80%的客戶是不用貸款的。
在深圳灣幾個(gè)店鋪?zhàn)罱肽甑某山挥涗浿?，我們發(fā)現(xiàn)購(gòu)買30萬(wàn)元左右單價(jià)的客戶們大多是富二代、富三代群體，兼有少量的靠直播帶貨起家的網(wǎng)紅們，他們因?yàn)殄X來(lái)得快而容易，所以在他們的心里，只要是有供需，管你什么價(jià)格，都會(huì)去買?！?p> “不會(huì)吧，幾千萬(wàn)都一次性付款？”群里人聽(tīng)到肖麗的分析，有些似乎不相信，有些是相信后發(fā)展感嘆。
“這也是深圳灣片區(qū)為何一直不斷漲價(jià)的緣由之一，因?yàn)榇说囟卧缫呀?jīng)成為全國(guó)最昂貴的網(wǎng)紅居住地段。很多90-2000后的以住在這個(gè)地段為榮，哪怕只買80平米，他們也算是擠進(jìn)來(lái)了。所以深圳灣地段即使再貴，也從來(lái)是不缺買家的，這里的客戶群是來(lái)自全國(guó)乃至全世界的。”
“現(xiàn)在的現(xiàn)狀是很多業(yè)主想賣房，但在成交價(jià)格偏離指導(dǎo)價(jià)后，他們害怕偷偷的以原價(jià)賣，會(huì)被投訴查封房產(chǎn)?！?p> “肖麗說(shuō)的是事實(shí)，她的擔(dān)心的其實(shí)也是我們擔(dān)心的?！比豪锊粩嘤腥嘶貜?fù)留言。
“肖總說(shuō)的顧慮，我們都理解，但是我們也可以把眼光放得更遠(yuǎn)些?！睆?zhí)炷冉舆^(guò)肖麗的話題。
“首先我們先放下深圳灣以及寶中區(qū)域，讓其它店鋪重點(diǎn)推薦一些與指導(dǎo)價(jià)格偏差不大，又容易洽談的剛需樓盤，這些樓盤總價(jià)不高，更容易成交。就短期來(lái)說(shuō)，這些區(qū)域因?yàn)榭們r(jià)低，我們收的傭金可能比較少，但只要數(shù)量上來(lái)了，一樣不會(huì)影響銷售員和公司的總營(yíng)收的?！?p> 針對(duì)肖麗的擔(dān)憂，張?zhí)炷日f(shuō)出她的觀點(diǎn)，這讓有點(diǎn)迷茫的肖麗眼前一亮，她甚至在心里贊嘆，姜還是老的辣。
“張總的指導(dǎo)方向是對(duì)的，肖總，你可以系統(tǒng)的梳理出全深圳剛需二手房的總數(shù)量，然后從中再挑選出那些與指導(dǎo)價(jià)格偏差不大，偏差集中在1-2萬(wàn)元之間的房子。這些房子原本報(bào)價(jià)就有點(diǎn)浮高，現(xiàn)在往下調(diào)點(diǎn)也是合理，所以它們是不受影響，最容易成交的。”副總經(jīng)理顧佳彤接著補(bǔ)充。
“好，就按你們?nèi)焕峡偟南敕ㄏ茸?，后面密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，再靈活機(jī)動(dòng)改變策略?！秉S中豪表示贊同。
“下面進(jìn)入第二個(gè)環(huán)節(jié)，請(qǐng)各區(qū)域的二級(jí)市場(chǎng)負(fù)責(zé)人匯報(bào)下，昨天會(huì)后讓你們動(dòng)手調(diào)查的新政對(duì)新樓盤購(gòu)買客戶們的影響調(diào)查報(bào)告……”
張?zhí)炷冉舆^(guò)黃中豪的話，進(jìn)入會(huì)議的下一個(gè)流程。她在群里剛說(shuō)完，各區(qū)域的負(fù)責(zé)人開始一一匯報(bào)。
晚上7點(diǎn)，這場(chǎng)微信群會(huì)議終于結(jié)束。
一夜后，第3天，即2月10日，她又迎來(lái)了二級(jí)市場(chǎng)銷售總結(jié)會(huì)議。作為代理公司來(lái)說(shuō)，各種會(huì)議是沒(méi)完沒(méi)了的，除了自己公司的會(huì)議，幾個(gè)老總每周還要分別出席合作項(xiàng)目方的開發(fā)公司的例會(huì)。
長(zhǎng)期下來(lái)，大家也習(xí)慣了，要是有一天沒(méi)有會(huì)，那就是幸福的了。
2020年因?yàn)橐咔橐蛩兀泻婪降禺a(chǎn)要求公司所有的會(huì)議能用騰訊視頻開，就盡量用。如果非得要去樓盤現(xiàn)場(chǎng)開，那也只能是小范圍的，開會(huì)人數(shù)一次性也不能超過(guò)30個(gè)，開會(huì)期間所有參會(huì)人員必須全部戴上口罩。
“所有人在10分鐘內(nèi)進(jìn)入會(huì)議室，再次重復(fù)下，本次會(huì)議的房間號(hào)是……”此刻是上午，田鑫作為本次會(huì)議的召集人，昨晚就已經(jīng)在公司二級(jí)市場(chǎng)微信總?cè)豪?，宣布?huì)議室房間號(hào)碼。今天早上她怕被刷屏，再次發(fā)了一遍。
發(fā)完后，很多人快速加入會(huì)議室房間，張?zhí)炷纫苍?點(diǎn)前準(zhǔn)時(shí)登錄進(jìn)去。
“所有人都進(jìn)來(lái)了，現(xiàn)在我宣布本周銷售總結(jié)會(huì)議開始，下面先請(qǐng)張總發(fā)言。”9點(diǎn)整，田鑫宣布會(huì)議開始。
二級(jí)市場(chǎng)的銷售總結(jié)會(huì)議黃中豪是不參加的，所以張?zhí)炷人闶潜敬螘?huì)議的最高領(lǐng)導(dǎo)。
“時(shí)間緊急，今日大家都長(zhǎng)話短說(shuō)，挑重點(diǎn)發(fā)言。顧總，你先匯報(bào)下本周項(xiàng)目組銷售總體情況，后面各樓盤的現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理發(fā)言，重點(diǎn)講述本月能沖刺的預(yù)估數(shù)量。你們?nèi)恐v完，我做最后總結(jié)發(fā)言?！睆?zhí)炷仍谔秭蔚脑捊Y(jié)束后，打開語(yǔ)音麥克風(fēng)，一口氣講完。
“好的，張總，那我現(xiàn)在開始了?！?p> “我們現(xiàn)在駐場(chǎng)獨(dú)家銷售的新盤一共有16個(gè)，與開發(fā)商聯(lián)合銷售的新盤有3個(gè)。其中獨(dú)家銷售的16個(gè)新盤上周一共成交308套，銷售總額為……所有新盤上周一共成交數(shù)據(jù)為……”
顧佳彤的發(fā)言很快結(jié)束，她歸納的是總數(shù)字，從這個(gè)總數(shù)字里，張?zhí)炷瓤梢耘袛喙疽恢艿挠卸嗌伲@是她作為總經(jīng)理最需要確切了解的數(shù)字。
作為一個(gè)持續(xù)成長(zhǎng)的房地產(chǎn)代理公司，中豪方地產(chǎn)需要不斷增長(zhǎng)的利潤(rùn)空間，這樣才能養(yǎng)活幾千名員工，壯大公司規(guī)模。
2020年上半年因?yàn)槭艿揭咔橛绊?，中豪方地產(chǎn)的銷售額僅為2019年上半年的一半，后來(lái)全公司奮進(jìn)，抓住了9-12月的金九銀十購(gòu)房黃金時(shí)間，迅速?zèng)_到公司年初制定的目標(biāo)，利潤(rùn)甚至超越了2019年。
“下面請(qǐng)各個(gè)銷售現(xiàn)場(chǎng)的駐場(chǎng)經(jīng)理發(fā)言，首先是南山區(qū)“天域項(xiàng)目組”經(jīng)理發(fā)言……”田鑫在顧佳彤發(fā)言結(jié)束后，繼續(xù)主持會(huì)議。
張?zhí)炷嚷?tīng)得很認(rèn)真，邊聽(tīng)還邊在筆記本上記錄著關(guān)鍵的數(shù)字和后期需要加速的地方，會(huì)議最后她需要用這些數(shù)據(jù)來(lái)給他們制定下周目標(biāo)。
會(huì)議持續(xù)了3個(gè)小時(shí)，于上午12點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)結(jié)束。
會(huì)議結(jié)束，老板黃中豪看了上報(bào)的銷售數(shù)據(jù)，并不是很滿意。
黃中豪指示公司代理的公寓中有3個(gè)項(xiàng)目從2019年就開始銷售，但至今還沒(méi)有售罄。所以他們要想盡一切手段和方法在2021年上半年清盤。
老板下了死命令，張?zhí)炷绕惹行枰?lián)系那3家公司負(fù)責(zé)營(yíng)銷的總經(jīng)理們商談，到底是直接降價(jià)還是采用其它促銷手段，目標(biāo)就是盡快清盤。
在深圳，公寓跟住宅產(chǎn)品相比，一直是被嫌棄的對(duì)象。
究其原因，首先是因?yàn)榇蠖鄶?shù)公寓產(chǎn)品不帶學(xué)位，購(gòu)房者買來(lái)后，他們的孩子根本沒(méi)有學(xué)位入學(xué)。
其次是早期公寓產(chǎn)品大多沒(méi)有燃?xì)馔ǖ赖扰涮自O(shè)備，家庭居住不現(xiàn)實(shí)。
再次是公寓產(chǎn)品大多是獨(dú)立的一棟或者幾棟，沒(méi)有花園社區(qū)，即使有，其配套的園林綠化設(shè)施也很少。
最后一個(gè)原因，也是根本原因，那就是自2015年開始，深圳的住宅價(jià)格普遍翻了一倍，而公寓產(chǎn)品的漲幅有限，平均漲幅30%不到。
因此在上述因素之下，即使公寓的租金略高于住宅，但投資增值回報(bào)卻遠(yuǎn)低于住宅的真實(shí)數(shù)據(jù)下，公寓一直處于滯銷狀態(tài)。
就是各大代理公司的銷售經(jīng)理和銷售員，要是被抽中調(diào)到公寓銷售現(xiàn)場(chǎng)，他們也會(huì)抱怨著不想去。很多銷售員即使去賣公寓，也在工作一段時(shí)間后，就會(huì)打申請(qǐng)報(bào)告想調(diào)離，如果調(diào)離不了，他們就選擇離職，然后去其他公司代理的住宅項(xiàng)目應(yīng)聘。
張?zhí)炷泉?dú)自去踩盤，了解市場(chǎng)的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)在其它公司代理的樓盤現(xiàn)場(chǎng)看到一些熟悉的面孔。那些臉孔看到她，會(huì)立刻稱呼她為張總，而她也只能是想起部分人的名字，大多數(shù)人都是不認(rèn)識(shí)，僅僅面熟而已。
房地產(chǎn)行業(yè)中的銷售員們流動(dòng)性很高，這也是由行業(yè)的特性決定的。