第37章 定策

　　“以上就是我關(guān)于九龍村后續(xù)方案，在融資方面的一些想法，請大家指摘?！?p>　　不得不說，雖然張鵬不善于全面謀劃，但多年的從業(yè)經(jīng)歷和業(yè)務(wù)水平擺在那里。這份PPT文檔，在經(jīng)過他條理分明的逐條講解分析后，顯得非常具有可操作性。

　　“張部長，說的真好?！?p>　　“張部長，你真棒?！?p>　　“我雖然聽不大懂，但還是覺得很不錯。”

　　“俺也一樣?！?p>　　張鵬不斷朝在座的各位拱手，表達(dá)著自己的謝意。

　　于此同時，他的注意力卻一直放在身邊的顧澄身上。

　　畢竟，他很清楚這份方案最初的思路來自哪里。

　　‘剽竊’方案得手后，他很快對此加以理解，并將顧澄的整體想法融會貫通。

　　同時，他又在這個基礎(chǔ)上與公司實際情況相結(jié)合，最終完成了自己的方案。

　　張鵬原本已做好準(zhǔn)備，一旦顧澄出面氣急敗壞地指責(zé)他，與自己發(fā)生正面沖突。

　　那么他就會先如何如何地竭力反駁、在再到后來表示自己，愿意為了大局委曲求全的同時，最大限度爭取到泰勒等人信任與好感。

　　但這種預(yù)想中的情況，并沒有發(fā)生。

　　看著顧澄那幅深受啟發(fā)的模樣，張鵬心中格外不爽，就像自己看到了一塊香氣誘人的蛋糕，在準(zhǔn)備吃進嘴里時，才發(fā)現(xiàn)上面的雕花原來是一只蒼蠅那般惡心。

　　“張部長說的非常不錯。顧澄，你有沒有什么想要補充的？”

　　坐在上手位的泰勒，輕輕鼓著掌，在向張鵬表示贊許的同時，看向顧澄出聲詢問道。

　　他的話，讓張鵬的情緒難免有些異樣，臉上也微不可察地有些僵硬。

　　顧澄低頭看著自己做好的筆記，滿懷真誠地說道：“鵬哥的這份方案，總體來說還是非常不錯的。

　　但就我個人而言，他在講解開始時略過的那一部分，恰恰才是處理這件事的重點。一旦處理不好，那么在進入實施階段后，有極大可能會出現(xiàn)問題?！?p>　　張鵬聽到顧澄的話，心中不僅冷笑一聲，難怪你一直不說話，原來是在這兒等著呢。

　　“首先，是九龍村常駐人員的年齡結(jié)構(gòu)問題。”

　　顧澄指尖輕輕敲打著桌面，語速也放得有些緩慢，仿佛是在斟酌如何措辭一般。

　　“整個九龍村常駐人員可以分成租戶、被遷移人員和當(dāng)?shù)厝巳?，拋去像我這種租客，整個村剩余人口2500人，其中80%以上是年齡結(jié)構(gòu)在65歲以上老人，60%是80歲以上老人。

　　換言之，整村大部分人屬于已經(jīng)喪失勞動能力，需要慈善機構(gòu)援助的人員。

　　這些老人的日常收入來源，除了房租外只有每月從慈善機構(gòu)所能領(lǐng)取到的不足千元的養(yǎng)老金。

　　另外還需要考慮的是，這些本村村民都擁有受保護的土地所有權(quán)，雖然只占極少部分，但卻是問題根源所在?！?p>　　顧澄蹙著眉，臉上滿是回憶的神情。

　　“就像鵬哥剛剛所言，從世紀(jì)初開始動議到現(xiàn)在，前前后后差不多有將近二十年的時間。

　　就如同我之前的那位房東太太，子女們早早就離開去到其他城市工作，村子里只有她和老伴兩個人。

　　之前一次又一次的動遷消息，讓她們從激動到木然，直到前年她的先生離世，他也沒有等到盼了將近二十年的拆遷。

　　外面有很多人說，是九龍村的人要價太高才導(dǎo)致雙方一直無法談攏。

　　不能說村里沒有這種漫天要價的人，但更多的人只是期望能在擁有一套屬于自己的住房同時，還能安穩(wěn)地渡過為數(shù)不多的余生罷了?！?p>　　在場的眾人里，除了身為海歸派的泰勒，和一直都在帶江市區(qū)中生活的張鵬，其他人或多或少都有曾經(jīng)在貧民窟居住過的經(jīng)歷。

　　聽著顧澄宛若呢喃般的敘述，權(quán)志勇等人也紛紛陷入對往昔的回憶之中。

　　“你的意思是，如果我們要主持對九龍村的拆遷，就必須要考慮到這些老人家的感受？”

　　感覺到現(xiàn)場氣氛有些壓抑，泰勒也不得不小心斟酌著說辭。

　　畢竟一旦這些出身貧苦地區(qū)的人對他產(chǎn)生了嫌隙，哪怕僅僅只是在集團競選時保持中立，他泰勒就是跟張鵬綁在一起，都不夠李子成一個人掄的。

　　“對，而且我們必須要在事前取信于人，讓這些老人們相信我們不僅有能力讓他們住上去，還可以讓他們活下來。”

　　說完，顧澄從張鵬手中接過翻頁筆，又調(diào)出了九龍村的實景圖，并在東北角的一塊凈地做好標(biāo)記后才接著說道：“所以我選擇在這個位置，由志勇哥牽頭，籌建一個永久性的農(nóng)貿(mào)市場。

　　等市場建成并對場內(nèi)攤位分割完畢后，把其中一部分的攤位所有權(quán)拿出來，作為補償方式之一交予這些老人。

　　當(dāng)然，并不是全部村民都會贈予。

　　原住村民擁有的是永久性攤位所有權(quán)，并且可以繼承，這樣能打消部分村民對失去祖宅時所產(chǎn)生的抵觸情緒。

　　對于那些后遷入九龍村的村民，雖然同樣可以獲得每年的攤位租金。但自其身故之日起，該收益權(quán)將自動轉(zhuǎn)移至項目的運營方，也就是我們?！?p>　　看著實景圖，腦海里已經(jīng)堆滿金幣的陳平，在聽到顧澄竟然選擇要把這么一塊黃金地段用來建農(nóng)貿(mào)市場后，不由得驚詫道：“澄哥兒，你是不是發(fā)燒燒糊涂了，這可是寸土寸金的地段啊。”

　　顧澄此時不由得在心中對陳平暗挑大拇指，好捧哏啊！

　　向下壓了壓手掌，他向陳平示意稍安勿躁，旋即又接著解釋道：“我之所以這么做的原因有三：

　　其一，從周邊常住人口方面考慮。九龍村與宇成公寓、開浦住工公寓和來美安尊爵公寓僅隔著一條馬路，居住在三個公寓項目的住戶步行到這個位置，最長用時也不過20分鐘。

　　而這三個小區(qū)的入住率，以及在整個帶江房市中的地位，我想各位的心里都非常清楚。

　　其二，這里處于金角銀邊的臨街位置，不僅周邊交通便利，而且就在200米外還有近鄰公園和潮水藝術(shù)中心，消費型流動人口數(shù)量方面也可以得到保障。

　　其三，就是以擬建地點為中心，半徑一公里范圍內(nèi)僅有‘KOSA’和‘Homepuls’兩家便利型超市，沒有大型商業(yè)綜合體與我們競爭。

　　所以，如果周邊居民需要購買蔬菜，肉類和日常生活用品，我們這里將是他的不二之選。

　　即便未來有大型零售商打算入駐，就如陳部長所言，這里可是寸土寸金的地段，為了保障其收益，也只能建成大型商業(yè)綜合體。

　　而這樣的商業(yè)體不僅不會與我們產(chǎn)生競爭關(guān)系，反而會變相促使我們攤位租金的上漲?！?p>　　認(rèn)真聽完顧澄的講述，泰勒若有所思地點點頭，手指在桌面輕輕拍打著。

　　片刻后，他出聲問道：“所以你的建議是，把未來攤位所獲得租金讓渡給當(dāng)?shù)卮迕瘢脕頊p輕我們當(dāng)前在安置補償方面的資金壓力？”

　　“對，就是這樣，但這也只是其中一方面?！?p>　　顧澄回身指著農(nóng)貿(mào)市場的擬建點說道：“按照我的思路，未來出現(xiàn)在這個位置上的建筑物，將會是兩幢商住兩用的半蝶型塔樓。

　　其中地上一層、二層，包括地下建筑連為一體，地面三層以上作為回遷安置住房，用來安置當(dāng)?shù)卮迕?。?p>　　說話間，顧澄將這張衛(wèi)星圖放大，將這塊兒凈地更加清晰地展現(xiàn)在眾人面前。

　　看到眾人跟隨著他的話語，紛紛集中在那張實景圖時，顧澄不由得嘴角微翹。

　　鵬哥，我可還沒用力啊，你再堅持一下。

　　他輕咳一聲，將眾人的注意力重新拉回到自己身上后，重新開口道：“九龍村整體占地面積30公頃，折合300000㎡，而九龍村現(xiàn)有村民共計2500人，我粗略地計算一下，全村大約有1500戶家庭，偏離幅度應(yīng)該不超過上下100戶。

　　剛剛沒有提到的是，在我的整個方案中，圍繞整村開發(fā)將分為三個建設(shè)周期，第一個周期即是請村民上樓，以及商貿(mào)市場的正式啟動運轉(zhuǎn)。

　　一期規(guī)劃占地15000㎡，再通過3000㎡的綠化隔離景觀，將一期回遷房與二期、三期的公寓住宅區(qū)分割開，達(dá)到同處一地卻互不干擾的目的。

　　而擬建的商貿(mào)市場總建筑面積約8000㎡，其中地上一層、二層建筑面積各2400㎡，地下建筑面積3200㎡。

　　單棟樓宇包含地下2層在內(nèi)共計40層，三層以上為回遷安置房。

　　以每層三種戶型，可安置25戶家庭計算，我們只需要建造兩幢這樣的回遷樓，即可完成全部村民的安置工作。

　　當(dāng)然，因為這里與近鄰公園僅有200米的直線距離，那么簡化回遷小區(qū)的部分綠化，也可以減少一定的建筑成本。

　　但這部分費用，將會用于提高室內(nèi)裝修的標(biāo)準(zhǔn)，要讓村民們不僅住的安心，也要住的舒心。”

　　張鵬在顧澄講解他的方案時，不停地觀察著會議室眾人的反應(yīng)。

　　讓他感到失望的是，包括泰勒在內(nèi)的所有人在顧澄講解時，不僅聽的認(rèn)真，還時不時點著頭表示肯定。

　　當(dāng)顧澄再一次停下來，等著眾人的提問時，張鵬終于忍不住開口。

　　“顧部長，請問你有計算過建筑成本，資金占用成本，以及最后集團的獲利空間有多少么？”